اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی: مراحل و مستندات قانونی

اگر در مورد مالکیت ملکی اختلاف حاصل شود و ملک، ثبت رسمی نشده و سند رسمی نداشته باشد، شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، باید برای اثبات مالکیت خود دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه ی عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند¹ حکم به اثبات مالکیت صادر می‌نماید.

خواهان در چنین دعوایی، کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را داشته باشد. خوانده در این دعوا، کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است.(چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.)

این مقاله از حق داد به شما کمک می‌کند تا با شرایط اثبات مالکیت آشنا شوید. اگر در خصوص اثبات مالکیت به مشکل خوردید بهتر است با وکلای با تجربه تیم حق‌ داد تماس بگیرید.

نکات کلیدی دعوای اثبات مالکیت ملک

1. دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده و دارای سند رسمی قابل طرح نیست. طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف مفاد قانون ثبت بوده و نتیجه طرح چنین دعوایی، صدور قرار عدم استماع دعوا توسط مرجع رسیدگی کننده خواهد بود. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح میشود که ملک به ثبت نرسیده و سند رسمی نداشته باشد.

مشاوره رایگان با وکیل ملکی  در تهران  

1. اثبات مالکیت ملک، ممکن است به اشکال متفاوتی اعم از سبق تصرف، وجود مبایعه نامه و قرارداد صورت گیرد یا ممکن است ملک به صورت قهری یا از طریق ارث به خواهان منتقل شده باشد.
2. مرجع صالح رسیدگی در دعوای اثبات مالکیت ملک: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می‌شود.

سوال: اگر ملک ثبت نشده و سند رسمی نداشته باشد و در تصرف شخص دیگر غیر از مدعی مالکیت آن باشد، چگونه می‌توان مالکیت را اثبات نمود؟

پاسخ: اگر ملک ثبت نشده و سند رسمی نداشته باشد و در تصرف شخص دیگر غیر از خواهان(مالک) باشد، در اینصورت خواهان دعوا باید علاوه بر اثبات مالکیت، نسبت به طرح دعوای خلع ید نیز اقدام نماید.

مستندات قانونی اثبات مالکیت ملک

ماده ۳۵ قانون مدنی: تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

• ماده ۳۷ قانون مدنی: اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی بوده است؛ در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
• ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در² دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.³
• ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول⁴ در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.⁵
• خلاصه رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/01 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور: خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.⁶
• رأی شماره ۱۰۷۲ مورخ ۱۳۹۱/۰۸/۳۰ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: دعوای اثبات مالکیت، شایبه ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می‌کند که با مقررات مربوطه در تعارض می‌باشد و نظر به اینکه طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.⁷

نتیجه‌گیری:

اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی، فرآیندی پیچیده و زمان‌بر است که نیازمند آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه و ارائه مستندات کافی به دادگاه است. در این مقاله، به بررسی نکات کلیدی، مراحل و مستندات قانونی لازم برای اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی پرداختیم. با توجه به اهمیت این موضوع، توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام قانونی، با یک وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی مشورت نمایید تا از حقوق خود به بهترین شکل دفاع کنید. همچنین، به یاد داشته باشید که پیشگیری همواره بهتر از درمان است. سعی کنید در معاملات ملکی، از اسناد رسمی و قانونی استفاده کنید تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری نمایید.